{"id":17375,"date":"2025-06-05T11:08:42","date_gmt":"2025-06-05T09:08:42","guid":{"rendered":"https:\/\/www.daldewolf.com\/?p=17375"},"modified":"2025-06-05T11:12:53","modified_gmt":"2025-06-05T09:12:53","slug":"the-officil-mai-2025-numero-102","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.daldewolf.com\/fr\/the-officil-mai-2025-numero-102\/","title":{"rendered":"THE OFFICI@L \u2013 mai 2025 \u2013 Num\u00e9ro 102"},"content":{"rendered":"<section class=\"l-section wpb_row height_medium\"><div class=\"l-section-h i-cf\"><div class=\"g-cols vc_row via_flex valign_top type_default stacking_default\"><div class=\"vc_col-sm-12 wpb_column vc_column_container\"><div class=\"vc_column-inner\"><div class=\"wpb_wrapper\"><div class=\"w-image align_center\"><div class=\"w-image-h\"><img decoding=\"async\" width=\"1588\" height=\"398\" src=\"https:\/\/www.daldewolf.com\/wp-content\/uploads\/2025\/04\/new-header-the-Official-2025-DALDEWOLF.png\" class=\"attachment-full size-full\" alt=\"\" loading=\"lazy\" srcset=\"https:\/\/www.daldewolf.com\/wp-content\/uploads\/2025\/04\/new-header-the-Official-2025-DALDEWOLF.png 1588w, https:\/\/www.daldewolf.com\/wp-content\/uploads\/2025\/04\/new-header-the-Official-2025-DALDEWOLF-300x75.png 300w, https:\/\/www.daldewolf.com\/wp-content\/uploads\/2025\/04\/new-header-the-Official-2025-DALDEWOLF-1024x257.png 1024w\" sizes=\"auto, (max-width: 1588px) 100vw, 1588px\" \/><\/div><\/div><div class=\"wpb_text_column\" id=\"top\"><div class=\"wpb_wrapper\"><p><span style=\"color: #b17408;\">The OFFICI@L \u2013 n\u00b0 102 \u2013 mai 2025, notre newsletter d\u00e9di\u00e9e aux fonctionnaires de l\u2019Union europ\u00e9enne, vient de para\u00eetre. Elle est disponible tant en fran\u00e7ais qu\u2019en anglais.<\/span><\/p>\n<\/div><\/div><div class=\"g-cols wpb_row via_flex valign_top type_default stacking_default\"><div class=\"vc_col-sm-8 wpb_column vc_column_container\"><div class=\"vc_column-inner\"><div class=\"wpb_wrapper\"><div class=\"wpb_text_column\"><div class=\"wpb_wrapper\"><h1>Editorial<\/h1>\n<p><em>Chers lecteurs,\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/em><\/p>\n<p><em>Nous nous proposons dans ce num\u00e9ro de nous int\u00e9resser aux <a href=\"#section1\">exercices de promotion et d\u2019\u00e9valuation<\/a>. <\/em><\/p>\n<p><em>Nous nous int\u00e9resserons ainsi \u00e0 l\u2019<a href=\"#section2\">arr\u00eat Colombani\/SEAE en mati\u00e8re d\u2019obligation d\u2019impartialit\u00e9 des \u00e9valuateurs\u00a0dans le cadre des rapports d\u2019\u00e9valuation<\/a>. \u00a0<\/em><\/p>\n<p><em>Dans notre rubrique \u00ab <a href=\"#section3\">Droit belge<\/a> \u00bb, nous aborderons les <a href=\"#section3\">nouvelles r\u00e8gles du Code bruxellois du logement et plus pr\u00e9cis\u00e9ment \u00e0 l\u2019interdiction de pr\u00e9voir un loyer abusif dans le chef du bailleur<\/a>. \u00a0<\/em><\/p>\n<p><em>La pr\u00e9sente newsletter est aussi la v\u00f4tre et nous sommes ouverts \u00e0 toutes vos suggestions pour nos prochains num\u00e9ros. N\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 nous contacter par mail : <a href=\"mailto:theofficial@daldewolf.com\">theofficial@daldewolf.com<\/a>.\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/em><\/p>\n<p><span><em>L\u2019\u00e9quipe DALDEWOLF<\/em><\/span><span>\u00a0<\/span><span>\u00a0<\/span><span>\u00a0<\/span><\/p>\n<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><div class=\"vc_col-sm-4 wpb_column vc_column_container\"><div class=\"vc_column-inner\"><div class=\"wpb_wrapper\"><div class=\"w-image align_none\"><div class=\"w-image-h\"><img decoding=\"async\" width=\"510\" height=\"678\" src=\"https:\/\/www.daldewolf.com\/wp-content\/uploads\/2025\/04\/theOfficial-Team-2025-04-03.png\" class=\"attachment-full size-full\" alt=\"\" loading=\"lazy\" srcset=\"https:\/\/www.daldewolf.com\/wp-content\/uploads\/2025\/04\/theOfficial-Team-2025-04-03.png 510w, https:\/\/www.daldewolf.com\/wp-content\/uploads\/2025\/04\/theOfficial-Team-2025-04-03-226x300.png 226w, https:\/\/www.daldewolf.com\/wp-content\/uploads\/2025\/04\/theOfficial-Team-2025-04-03-300x400.png 300w\" sizes=\"auto, (max-width: 510px) 100vw, 510px\" \/><\/div><\/div><div class=\"wpb_text_column\"><div class=\"wpb_wrapper\"><p style=\"font-size: x-small; text-align: left;\"><strong>DALDEWOLF<\/strong><br \/>\n<em><strong>&#8211; Droit de l&#8217;Union europ\u00e9enne et droit humains<\/strong><\/em><br \/>\n<span>THIERRY BONTINCK &#8211; ANA\u00cfS GUILLERME &#8211; MARIANNE BR\u00c9SART &#8211; LAURA JAKOBS &#8211; LUCIE MARCHAL &#8211; LOUISE BOUCHET &#8211; SABRINA NAPOLITANO &#8211; FEDERICO PATUELLI<\/span><br \/>\n<em><strong>&#8211; Droit belge<\/strong><\/em><br \/>\nDOMINIQUE BOGAERT<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p style=\"font-size: x-small; text-align: left;\">En partenariant avec le cabinet <strong>PERSPECTIVES<\/strong> :<br \/>\n<em><strong>&#8211; Droit de la famille<\/strong><\/em><br \/>\nCANDICE FASTREZ<\/p>\n<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><div class=\"g-cols wpb_row via_flex valign_top type_default stacking_default\"><div class=\"vc_col-sm-12 wpb_column vc_column_container\"><div class=\"vc_column-inner\"><div class=\"wpb_wrapper\"><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/section><section class=\"l-section wpb_row height_medium\"><div class=\"l-section-h i-cf\"><div class=\"g-cols vc_row via_flex valign_top type_default stacking_default\"><div class=\"vc_col-sm-12 wpb_column vc_column_container\"><div class=\"vc_column-inner\"><div class=\"wpb_wrapper\"><div class=\"w-separator size_custom\" id=\"section1\" style=\"height:10rem\"><\/div><div class=\"wpb_text_column with_collapsible_content\" data-content-height=\"300px\"><div class=\"wpb_wrapper\"><h2><span><strong>Focus \u2013 L&#8217;exercice de promotion<\/strong><\/span><\/h2>\n<p><span>L\u2019acc\u00e8s \u00e0 la promotion n\u2019est pas automatique. Il s\u2019effectue sur d\u00e9cision de l\u2019AIPN apr\u00e8s un examen comparatif des m\u00e9rites des candidats. \u00a0<\/span><span>\u00a0<\/span><\/p>\n<h3>Les conditions pour \u00eatre \u00e9ligible \u00e0 une promotion<\/h3>\n<p><span>L\u2019article 45 du Statut pr\u00e9voit que pour \u00eatre \u00e9ligible \u00e0 une promotion, les fonctionnaires doivent remplir deux conditions\u00a0: <\/span><span>\u00a0<\/span><\/p>\n<ul>\n<li><span><strong>Avoir au minimum deux ans d\u2019anciennet\u00e9 dans leur grade<\/strong><\/span><span>. A cet \u00e9gard, les juridictions de l\u2019UE ont pr\u00e9cis\u00e9 que ces deux ann\u00e9es d\u2019anciennet\u00e9 doivent avoir \u00e9t\u00e9 atteintes au jour de la date \u00e0 laquelle la d\u00e9cision de promotion s\u2019effectue (arr\u00eat du 9 juin 2015, F-65\/14, point 27) et que l\u2019anciennet\u00e9 en tant qu\u2019agent temporaire n\u2019est pas prise en compte (arr\u00eat du 5 juillet 2023, T-223\/21, points 112 et 113). <\/span><span><\/span><\/li>\n<li><span><strong>Avoir la capacit\u00e9 \u00e0 travailler dans une troisi\u00e8me langue parmi les langues de l\u2019UE<\/strong><\/span><span>. <\/span><span><\/span><\/li>\n<\/ul>\n<h3>Liste de propositions de promotion<\/h3>\n<p><span>L\u2019article 45 du Statut pr\u00e9voit que l\u2019AIPN effectue un examen comparatif des m\u00e9rites entre les diff\u00e9rents candidats \u00e0 la promotion, et exige que soient pris en consid\u00e9ration a minima\u00a0<\/span><\/p>\n<ol>\n<li><span> Les rapports de notation dont les fonctionnaires ont fait l\u2019objet (depuis leur derni\u00e8re promotion s\u2019ils ont d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 promus) ;<\/span><\/li>\n<li>L\u2019utilisation dans l\u2019exercice de leurs fonctions des langues autres que la langue dont ils ont justifi\u00e9 poss\u00e9der une connaissance approfondie ;<\/li>\n<li><span>Le niveau des responsabilit\u00e9s exerc\u00e9es. <\/span><span><\/span><\/li>\n<\/ol>\n<p><span>L\u2019AIPN dispose d\u2019un large pouvoir d\u2019appr\u00e9ciation pour comparer les m\u00e9rites entre les candidats (arr\u00eat du 23 octobre 2024, T-34\/24, point 88). Le Tribunal de l\u2019UE consid\u00e8re qu\u2019\u00e0 cette fin l\u2019examen des m\u00e9rites doit toutefois \u00eatre effectu\u00e9 avec soin et impartialit\u00e9, sur base d\u2019informations comparables, dans l\u2019int\u00e9r\u00eat du service et dans le respect du principe d\u2019\u00e9galit\u00e9 de traitement (arr\u00eat du 6 novembre 2024, T-315\/23, point 31). <\/span><span>\u00a0<\/span><\/p>\n<p><span>Enfin, il convient de rappeler\u00a0que le Statut ne conf\u00e8re pas de droit \u00e0 la promotion m\u00eame aux fonctionnaires qui r\u00e9unissent toutes les conditions pour \u00eatre promus (arr\u00eat du 9 juin 2021, T-453\/20, point 47). Ainsi, le fait qu\u2019un fonctionnaire ait des m\u00e9rites \u00e9vidents et reconnus n\u2019exclut pas, dans le cadre de l\u2019examen comparatif des candidats \u00e0 la promotion, que d\u2019autres fonctionnaires aient des m\u00e9rites \u00e9gaux ou sup\u00e9rieurs.<\/span><span>\u00a0<\/span><\/p>\n<h3>La proc\u00e9dure<\/h3>\n<p><span>Le Statut ne d\u00e9taille pas la proc\u00e9dure \u00e0 suivre pour organiser l\u2019examen comparatif des m\u00e9rites. En pratique, les institutions de l\u2019UE ont chacune adopt\u00e9 des dispositions g\u00e9n\u00e9rales d\u2019ex\u00e9cution (DGE) pour organiser la proc\u00e9dure. Tant le Conseil que le Parlement et la Commission ont pr\u00e9vu la mise en place d\u2019organes consultatifs de promotion compos\u00e9s de membres d\u00e9sign\u00e9s par l\u2019AIPN et par le Comit\u00e9 du Personnel. Ces organes assistent l\u2019AIPN et \u00e9mettent des recommandations. Lorsque l\u2019AIPN finalise la liste des propositions, elle est tenue de prendre en compte ces recomm<\/span><span>andations sans toutefois y \u00eatre li\u00e9e. En effet, l\u2019AIPN proc\u00e8de \u00e0 son propre examen comparatif des m\u00e9rites et assume seule <\/span>de la responsabilit\u00e9 des d\u00e9cisions de promotion<span> (arr\u00eat du 6 novembre 2024, T-315\/23, point 79). Si dans son appr\u00e9ciation elle ne suit pas lesdites recommandations, elle doit en motiver la raison, ce qui peut se limiter \u00e0 l\u2019examen comparatif des m\u00e9rites auquel elle a proc\u00e9d\u00e9 elle-m\u00eame<\/span><span>\u00a0(<\/span><span>arr\u00eat du 30 janvier 1992, T-25\/90, point 29 et arr\u00eat du 6 novembre 2024, T-315\/23, point 80).<\/span><\/p>\n<p><span>Les recommandations et discussions se font dans le cadre d\u2019un exercice de coh\u00e9rence entre fonctionnaires du m\u00eame grade \u00e0 travers les institutions, questionnant l\u2019anciennet\u00e9 dans le grade, le m\u00e9rite, les responsabilit\u00e9s, ainsi que d\u2019autres \u00e9l\u00e9ments objectifs tels que la mobilit\u00e9.\u00a0 <\/span><span>\u00a0<\/span><\/p>\n<h3>Publication des d\u00e9cisions de promotion<\/h3>\n<p><span>Les propositions des promotions sont publi\u00e9es par l\u2019AIPN. <\/span><span>\u00a0<\/span><\/p>\n<p><span>La promotion d\u2019un fonctionnaire entra\u00eene pour ce dernier la nomination au grade imm\u00e9diatement sup\u00e9rieur du groupe de fonctions auquel il appartient. Les promotions ont effet au 1er janvier de l\u2019ann\u00e9e en cours. Elles sont prises en compte sur la fiche de salaire avant la fin de l\u2019ann\u00e9e en cours avec effet r\u00e9troactif.<\/span><span>\u00a0<\/span><\/p>\n<p><span>Au stade de la publication de la liste des fonctionnaires promus, l\u2019AIPN n\u2019est pas tenue de motiver une d\u00e9cision de promotion\/non-promotion (arr\u00eat du 15 septembre 2016, T-410\/15 P, point 79). Ainsi, le fonctionnaire devra introduire une r\u00e9clamation dans le but de conna\u00eetre formellement la motivation de l\u2019AIPN (arr\u00eat du 20 septembre 2023, T-293\/22, point 215). <\/span><span>\u00a0<\/span><\/p>\n<h3>R\u00e9clamation au titre de l\u2019article 90\u00a72 contre la non-promotion<\/h3>\n<p><span>Dans le cas o\u00f9 le nom d\u2019un fonctionnaire n\u2019apparait pas sur la liste adopt\u00e9e par l\u2019AIPN, il est possible, d\u2019introduire une r\u00e9clamation comme le pr\u00e9voit l\u2019article 90\u00a72 du Statut dans un d\u00e9lai de trois mois apr\u00e8s la publication des listes de promotion.\u00a0 <\/span><\/p>\n<p><span>Cette r\u00e9clamation ne consiste pas en une demande d&#8217;un nouvel examen comparatif des m\u00e9rites mais se bornera notamment \u00e0 v\u00e9rifier que toutes les r\u00e8gles de proc\u00e9dure ont bien \u00e9t\u00e9 suivies et qu&#8217;aucune erreur manifeste n&#8217;a \u00e9t\u00e9 commise.<\/span><span>\u00a0<\/span><\/p>\n<h3>Recours devant le Tribunal<\/h3>\n<p><span>En cas d\u2019\u00e9chec de la r\u00e9clamation article 90\u00a72, il y a toujours la possibilit\u00e9 d\u2019introduire une requ\u00eate aupr\u00e8s du Tribunal de l&#8217;Union europ\u00e9enne. Il convient de bien faire attention au fait que les moyens d\u00e9velopp\u00e9s dans un recours doivent d\u00e9j\u00e0 avoir \u00e9t\u00e9 invoqu\u00e9s dans le texte de la r\u00e9clamation article 90\u00a72. \u00a0Cette option requiert l&#8217;intervention et l&#8217;expertise d&#8217;un avocat.<\/span><span>\u00a0<\/span><\/p>\n<\/div><div class=\"toggle-links align_none\"><button class=\"collapsible-content-more\">Voir plus<\/button><button class=\"collapsible-content-less\">Voir moins<\/button><\/div><\/div><div class=\"wpb_text_column\"><div class=\"wpb_wrapper\"><p style=\"text-align: right;\"><a href=\"#top\">Haut de la page<\/a><\/p>\n<\/div><\/div><div class=\"w-separator size_custom\" id=\"section2\" style=\"height:10rem\"><\/div><div class=\"wpb_text_column with_collapsible_content\" data-content-height=\"300px\"><div class=\"wpb_wrapper\"><h2><strong>Jurisprudence \u2013 L&#8217;arr\u00eat Colombani\/SEAE : les rapports d\u2019\u00e9valuation et l\u2019obligation d\u2019impartialit\u00e9\u00a0<\/strong><\/h2>\n<p><span>Le 4 d\u00e9cembre 2024, le Tribunal de l\u2019UE a rendu son arr\u00eat dans l\u2019affaire <a href=\"https:\/\/curia.europa.eu\/juris\/document\/document.jsf?text=&amp;docid=292960&amp;pageIndex=0&amp;doclang=fr&amp;mode=lst&amp;dir=&amp;occ=first&amp;part=1&amp;cid=10470438\">T-158\/23<\/a> (Colombani \/ SEAE), annulant le rapport d\u2019\u00e9valuation \u00e9tabli \u00e0 l\u2019\u00e9gard d\u2019un fonctionnaire pour l\u2019ann\u00e9e 2021.\u00a0\u00a0<\/span><\/p>\n<h3>Contexte de l\u2019affaire<\/h3>\n<p><span>En f\u00e9vrier 2021, le fonctionnaire avait introduit une demande d\u2019assistance fond\u00e9e sur l\u2019article 24 du Statut en raison de faits all\u00e9gu\u00e9s de harc\u00e8lement moral \u00e0 son \u00e9gard, qu\u2019il imputait notamment \u00e0 son sup\u00e9rieur hi\u00e9rarchique imm\u00e9diat. En juillet, le SEAE avait d\u00e9cid\u00e9 d\u2019ouvrir une enqu\u00eate administrative envers ce dernier.<\/span><span>\u00a0<\/span><\/p>\n<p><span>L\u2019exercice d\u2019\u00e9valuation annuel du fonctionnaire avait \u00e9t\u00e9 ouvert en f\u00e9vrier 2022. Avant la tenue du dialogue relatif \u00e0 cet exercice, le fonctionnaire avait soulev\u00e9 des doutes quant \u00e0 l\u2019impartialit\u00e9 de son sup\u00e9rieur hi\u00e9rarchique imm\u00e9diat, vis\u00e9 par sa demande d\u2019assistance et l\u2019enqu\u00eate administrative r\u00e9sultant de celle-ci, pour mener son exercice d\u2019\u00e9valuation. Malgr\u00e9 cela, le dialogue relatif \u00e0 son exercice d\u2019\u00e9valuation avait <\/span><span>effectivement <\/span><span>eu lieu avec son sup\u00e9rieur hi\u00e9rarchique imm\u00e9diat.<\/span><span>\u00a0<\/span><\/p>\n<p><span>\u00c0 l\u2019issu de cet exercice, l\u2019\u00e9valuateur <\/span><span>avait identifi\u00e9 un manquement dans le chef du fonctionnaire<\/span><span>, en relation <\/span><span>\u00e0 son rendement. Le fonctionnaire avait fait appel \u00e0 son \u00e9valuation, mettant en doute l\u2019impartialit\u00e9 de son sup\u00e9rieur hi\u00e9rarchique imm\u00e9diat en sa qualit\u00e9 d\u2019\u00e9valuateur. Ce rapport d\u2019\u00e9valuation avait n\u00e9anmoins \u00e9t\u00e9 confirm\u00e9 par l\u2019\u00e9valuateur d\u2019appel.<\/span><span>\u00a0<\/span><\/p>\n<h3>Les violations relev\u00e9es<\/h3>\n<p><span>Le Tribunal a prononc\u00e9 l\u2019annulation du rapport d\u2019\u00e9valuation du fonctionnaire en application du devoir d\u2019impartialit\u00e9 s\u2019imposant aux institutions en vertu de l\u2019art. 11 du Statut et 41\u00a71 de la Charte des droits fondamentaux de l\u2019UE.<\/span><span>\u00a0<\/span><\/p>\n<p><span>Le Tribunal a consid\u00e9r\u00e9 que le SEAE, en d\u00e9cidant d\u2019ouvrir, \u00e0 la suite de sa demande d\u2019assistance, une enqu\u00eate administrative \u00e0 l\u2019encontre du sup\u00e9rieur hi\u00e9rarchique du fonctionnaire, a reconnu l\u2019existence de doutes l\u00e9gitimes de pr\u00e9jug\u00e9s dans le chef du sup\u00e9rieur hi\u00e9rarchique du fonctionnaire, en qualit\u00e9 d\u2019\u00e9valuateur.<\/span><span>\u00a0<\/span><\/p>\n<p><span>Le Tribunal a donc <\/span><span>conclu que<\/span><span> le SEAE <\/span><span>avait manqu\u00e9 \u00e0<\/span><span> son obligation d\u2019impartialit\u00e9 objective, \u00e9tant not\u00e9 qu\u2019il suffit \u00e0 cette fin qu\u2019un doute l\u00e9gitime d\u2019impartialit\u00e9 existe et ne puisse pas \u00eatre dissip\u00e9.<\/span><span>\u00a0<\/span><\/p>\n<p><span>Ce faisant, le SEAE a priv\u00e9 le fonctionnaire de la possibilit\u00e9 d\u2019\u00eatre \u00e9valu\u00e9 dans le respect de<\/span> <span>garanties suffisantes quant \u00e0 l\u2019impartialit\u00e9 objective de l\u2019\u00e9valuateur et, ainsi, obtenir une meilleure \u00e9valuation.<\/span><span>\u00a0<\/span><\/p>\n<h3>Conclusion<\/h3>\n<p><span>L&#8217;administration est tenue d&#8217;assurer non seulement que l&#8217;\u00e9valuateur soit impartial, mais qu&#8217;il ne puisse pas y avoir un doute l\u00e9gitime \u00e0 cet \u00e9gard.<\/span><\/p>\n<\/div><div class=\"toggle-links align_none\"><button class=\"collapsible-content-more\">Voir plus<\/button><button class=\"collapsible-content-less\">Voir moins<\/button><\/div><\/div><div class=\"wpb_text_column\"><div class=\"wpb_wrapper\"><p style=\"text-align: right;\"><a href=\"#top\">Haut de la page<\/a><\/p>\n<\/div><\/div><div class=\"w-separator size_custom\" id=\"section3\" style=\"height:10rem\"><\/div><div class=\"wpb_text_column with_collapsible_content\" data-content-height=\"300px\"><div class=\"wpb_wrapper\"><h2><span><strong>Droit belge \u2013 Code du logement bruxellois : nouvelles r\u00e8gles concernant les loyers abusifs depuis le 1er mai 2025<\/strong><\/span><\/h2>\n<p>L\u2019ordonnance du 28 octobre 2021 a modifi\u00e9 le Code bruxellois du logement. Elle a ins\u00e9r\u00e9 des dispositions qui instaurent une commission paritaire locative (ci-apr\u00e8s \u00ab CPL \u00bb) et visent \u00e0 lutter contre les loyers abusifs, afin d\u2019enrayer, selon le l\u00e9gislateur bruxellois, la crise du logement en cours dans la R\u00e9gion. Certaines dispositions de cette ordonnance n\u2019\u00e9taient pas encore entr\u00e9es en vigueur, c\u2019est d\u00e9sormais chose faite puisque l\u2019ordonnance du 10 avril 2025 a fix\u00e9 l\u2019entr\u00e9e en vigueur desdites dispositions au 1<sup>er<\/sup> mai 2025. Concr\u00e8tement, le bailleur ne peut plus proposer de loyers abusifs et \u00e0 d\u00e9faut, le preneur peut solliciter une r\u00e9vision du loyer. Le pr\u00e9sent article analyse la notion de loyer abusif (I) et d\u00e9taille la proc\u00e9dure de r\u00e9vision en cas de loyer abusif (II).<\/p>\n<h3>La notion de loyer abusif<\/h3>\n<p>L\u2019article 224 du Code bruxellois du logement d\u00e9finit la notion de loyer abusif au moyen d\u2019une double pr\u00e9somption. Cette double pr\u00e9somption est analys\u00e9e au regard d\u2019une grille des loyers de r\u00e9f\u00e9rence.<\/p>\n<p>La grille des loyers de r\u00e9f\u00e9rence est un outil mis en ligne par les autorit\u00e9s bruxelloises (<span><a href=\"https:\/\/loyers.brussels\/a-propos-des-loyers-de-reference\">\u00c0 propos des loyers de r\u00e9f\u00e9rence &#8211; loyers.brussels<\/a><\/span>) permettant \u00e0 chacun d\u2019estimer la valeur du loyer de r\u00e9f\u00e9rence pour le bien immobilier en fonction de divers crit\u00e8res notamment la superficie, le nombre de chambre, la localisation du bien, son ann\u00e9e de construction, \u2026 Le loyer de r\u00e9f\u00e9rence pour le bien doit \u00eatre indiqu\u00e9 dans le contrat de bail en plus du loyer r\u00e9ellement pratiqu\u00e9.<\/p>\n<p>Un loyer est pr\u00e9sum\u00e9 abusif lorsqu\u2019il d\u00e9passe de 20 pour cent le loyer de r\u00e9f\u00e9rence pour le bien immobilier en question. Cette pr\u00e9somption est toutefois r\u00e9fragable, c\u2019est-\u00e0-dire que le bailleur dispose de la possibilit\u00e9 de justifier un \u00e9cart substantiel sup\u00e9rieur au loyer de r\u00e9f\u00e9rence par divers \u00e9l\u00e9ments non pris en compte dans le calcul du loyer de r\u00e9f\u00e9rence et qui justifient cet \u00e9cart par rapport au loyer de r\u00e9f\u00e9rence. \u00c0 titre d\u2019exemple, le calcul du loyer de r\u00e9f\u00e9rence ne prend pas en compte l\u2019existence ou non d\u2019une terrasse ou d\u2019un balcon pour un appartement ni celle d\u2019un espace bureau, divers am\u00e9nagement luxueux peuvent \u00e9galement permettre de rehausser le prix du loyer par rapport au loyer de r\u00e9f\u00e9rence.<\/p>\n<p>Un loyer est \u00e9galement pr\u00e9sum\u00e9 abusif s\u2019il ne d\u00e9passe pas de 20 pour cent le loyer de r\u00e9f\u00e9rence mais que le bien accuse des d\u00e9fauts de qualit\u00e9 substantiels intrins\u00e8ques au logement et \u00e0 son environnement, pour autant que ces d\u00e9fauts ne soient pas imputables au locataire. \u00c0 titre d\u2019exemples, sont des d\u00e9fauts de qualit\u00e9 substantiels intrins\u00e8ques l\u2019absence de compteurs \u00e9lectriques individualis\u00e9s, l\u2019absence de parlophone pour un bien situ\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e9tage, l\u2019absence d\u2019ascenseur. Ces d\u00e9fauts ne doivent toutefois pas \u00eatre pris en compte dans le calcul du loyer de r\u00e9f\u00e9rence pour constituer un caract\u00e8re abusif.<\/p>\n<h3>La proc\u00e9dure de r\u00e9vision du loyer abusif<\/h3>\n<p>L\u2019article 224\/1 du Code \u00e9tant d\u00e9sormais en vigueur, le bailleur ne peut plus proposer de loyer abusif et \u00e0 d\u00e9faut le preneur peut en demander la r\u00e9vision. Cet article s\u2019applique \u00e0 tous les baux qu\u2019ils soient conclus apr\u00e8s le 1<sup>er<\/sup> mai 2025 ou d\u00e9j\u00e0 sign\u00e9. Cette r\u00e9vision peut avoir lieu de plusieurs mani\u00e8res.<\/p>\n<p>Toutefois, la r\u00e9vision du loyer abusif ne peut \u00eatre initi\u00e9e avant une dur\u00e9e de prise de cours du contrat de bail. Ainsi pour les baux conclus pour une dur\u00e9e allant de 1 an \u00e0 3 ans, la r\u00e9vision ne peut \u00eatre demand\u00e9e durant les deux premiers mois du contrat, pour les baux de neuf ans, elle ne peut \u00eatre demand\u00e9e durant les trois premiers mois.<\/p>\n<p>Premi\u00e8rement, la r\u00e9vision du loyer abusif peut \u00eatre op\u00e9r\u00e9e \u00e0 l\u2019amiable par accord entre le bailleur et le locataire. Cet accord remplace le montant du loyer par le nouveau montant convenu et peut pr\u00e9voir une r\u00e9trocession du \u00ab trop per\u00e7u \u00bb par le bailleur.<\/p>\n<p>Deuxi\u00e8mement, \u00e0 d\u00e9faut d\u2019accord, chacune des parties (ou une personne mandat\u00e9e par elle \u00e0 cet effet) peut saisir la CPL pour obtenir un avis sur la demande en r\u00e9vision. La CPL est un organe paritaire entre repr\u00e9sentant des bailleurs et des locataires qui rend des avis motiv\u00e9s sur l\u2019\u00e9valuation du loyer. Le recours \u00e0 la CPL est gratuit et le locataire qui la saisit dispose d\u2019un sursis protecteur de trois mois \u00e0 dater du lendemain de la saisine contre le cong\u00e9 de r\u00e9siliation de bail notifi\u00e9 par le bailleur, le cong\u00e9 prend alors cours \u00e0 l\u2019expiration de ce d\u00e9lai de trois mois. Les avis motiv\u00e9s sont non contraignants.<\/p>\n<p>Si la CPL conclut \u00e0 un loyer abusif, elle invite les parties \u00e0 une conciliation pour essayer d\u2019arriver \u00e0 un accord entre elles quant \u00e0 la r\u00e9vision du loyer. Lorsque la conciliation aboutit, le loyer convenu remplace celui pr\u00e9vu par le contrat de bail.<\/p>\n<p>Troisi\u00e8mement, une partie peut demander la r\u00e9vision du loyer en justice. Le recours pr\u00e9alable \u00e0 la CPL n\u2019est pas obligatoire, toutefois le juge peut demander un avis non contraignant \u00e0 la CPL sur la question destin\u00e9e \u00e0 \u00e9clairer le juge. Le juge comp\u00e9tent est le juge de paix.<\/p>\n<p>Le loyer r\u00e9vis\u00e9 entre en vigueur au premier jour du mois qui suit la saisine soit de la CPL soit du juge en fonction de la proc\u00e9dure initi\u00e9e.<\/p>\n<h3>Conclusion<\/h3>\n<p>En conclusion, il faut d\u00e9sormais \u00e9valuer le loyer de r\u00e9f\u00e9rence du bien mis en location et comparer ce dernier au loyer r\u00e9el pratiqu\u00e9 pour \u00e9valuer le caract\u00e8re abusif du loyer r\u00e9el. Il est conseill\u00e9 aux bailleurs d\u2019inscrire dans le contrat de bail les \u00e9l\u00e9ments qui justifient la diff\u00e9rence entre le loyer de r\u00e9f\u00e9rence et le loyer r\u00e9el. Cette mention permettra d\u2019\u00e9valuer objectivement le caract\u00e8re abusif ou non du loyer.<\/p>\n<p>La r\u00e9vision du loyer abusif aura lieu soit par accord amiable, soit par conciliation apr\u00e8s avis de la CPL, soit par d\u00e9cision du juge.<\/p>\n<\/div><div class=\"toggle-links align_none\"><button class=\"collapsible-content-more\">Voir plus<\/button><button class=\"collapsible-content-less\">Voir moins<\/button><\/div><\/div><div class=\"wpb_text_column\"><div class=\"wpb_wrapper\"><p style=\"text-align: right;\"><a href=\"#top\">Haut de la page<\/a><\/p>\n<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/section>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"The OFFICI@L \u2013 n\u00b0 102 \u2013 mai 2025, notre newsletter d\u00e9di\u00e9e aux fonctionnaires de l\u2019Union europ\u00e9enne, vient de para\u00eetre. Elle est disponible tant en fran\u00e7ais qu\u2019en anglais. Editorial Chers lecteurs,\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Nous nous proposons dans ce num\u00e9ro de nous int\u00e9resser aux exercices de promotion et d\u2019\u00e9valuation. 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